Cambio de Administración
Esto es un resumen sobre los motivos, reales o no, que hacen que una Comunidad decida
cambiar de Administrador.
Los motivos pueden múltiples y variados y ser tanto objetivos como subjetivos. Sin embargo, lo
subjetivo puede ser puramente político sin que tenga fundamentos reales.
Político/subjetivo
· Promotor: El promotor entregó su proyecto, urbanización y chalet/apartamento,
conforme a un proyecto que muchos propietarios compraron sobre plano. Los
compradores esperan un nivel de acabados conforme al folleto de venta. A veces, esto
simplemente no ocurre, ya que el promotor vende conforme a las condiciones del
contrato privado de compra-venta, que se aplicarán conforme a las condiciones de la
licencia de 1ª ocupación. El comprador, creyendo que la promoción se terminará, firma
el contrato, sin darse cuenta de que el promotor puede dejar algunos puntos sin
terminar, como por ejemplo el cierre de la urbanización, jardines, equipamiento de la
piscina, etc. Es entonces la Comunidad de Propietarios quien debe encargarse de
solucionar estos asuntos. En ocasiones, el enfado de los propietarios encuentra al
“chivo expiatorio” en el Administrador, al que acusan erróneamente de connivencia
con el promotor.
· Promociones maduras: Cuando la propiedad de la comunidad es multicultural, existen
diferentes perspectivas acerca de cómo administrarla. Cada cultura tiene su propia
opinión sobre asuntos tales como la forma de mantener los jardines y/o el horario de
trabajo, reserva de tumbonas en la piscina, etc. Cuando una comunidad llega a sufrir
las peleas que surgen de este tipo de problemas, los propietarios terminan llegando a
un acuerdo de compromiso: de nuevo el “chivo expiatorio” es el Administrador. Esta
solución es mas común cuando la comunidad ha estado andando por el filo de la
navaja de la legalidad. Es mas fácil destituir al Administrador y su conocimiento de la
situación para salvar la cara.
Expectativas
· Morosos: Este es el mayor y mas sensible problema en muchas comunidades, en
particular en estos tiempos de recesión. Al primer síntoma de recesión, los
propietarios de segundas residencias dejan de pagar las cuotas, incluso sabiendo que
una deuda comunitaria, si se presenta de forma correcta, puede llegar a tener
preferencia sobre una hipoteca. Los propietarios no pagan y ligan las obligaciones del
administrador a su falta de efectividad a la hora de cobrar a los morosos a tiempo. El
administrador puede haber manejado el procedimiento de forma completamente
correcta, pero en ningún caso puede controlar los procedimientos de los juzgados, que
pueden ser exasperantemente lentos a la hora de inscribir embargos contra la
propiedad. Antes de tomar cualquier decisión, la comunidad debería asegurarse de si
la administración ha perseguido correctamente a los morosos o si en cambio se ha
comportado de forma pasiva. Así se puede decir que la decisión de destituir al
administrador en este caso puede ser correcta o incorrecta.
· Control de proyectos: En algunos casos, en edificios antiguos que no cumplen con las
normas de la Inspección Técnica de Edificios, los propietarios creen erróneamente que
el administrador es el responsable del control técnico del proyecto para adecuar el
edificio a las normas. Los honorarios profesionales de un administrador no cubren este
tipo de responsabilidad y la comunidad debería contratar a un ingeniero técnico
independiente para asesorar y posteriormente supervisar las obras. Desgraciadamente
muchas comunidades basan su criterio económico en “lo barato porque es barato”, lo
que inevitablemente resulta mas caro dos o tres años mas tarde. Así que: se destituye
al administrador!
Conflicto de intereses
· Administración de propiedad privada: Algunas administraciones usan la base de datos
de la comunidad para ofrecer servicios adicionales de naturaleza privada. La Ley de
Protección de Datos permite que una administración reciba informaciones para ofrecer
servicios adicionales, pero no que “vendan” estos datos a inmobiliarias, etc. Hay
sentimientos encontrados acerca de administradores que usan las bases de datos para
vender servicios privados dentro de la comunidad. Así, Juntas Generales ya caldeadas,
pueden terminar explotando por estas “zonas grises” de responsabilidad. La
Administración frecuentemente es la válvula de escape cuando se descubre tal falta de
transparencia.
· Seguro: Es frecuente que los propietarios no aseguren correctamente su propiedad y
su contenido. Cuando un propietario está infra-asegurado, o su seguro solo cubre una
parte de su propiedad, el desastre está servido. Entonces intentan averiguar si la póliza
comunitaria cubre su problema, con un enfado monumental si descubren que no es
así, y además no debería serlo. Entonces pueden descargar su enfado y frustración
sobre la administración. Esto por supuesto es una situación suma cero para todos los
involucrados: propietario, comunidad y administración. Desgraciadamente, el
propietario exigirá responsabilidades al administrador cuando su seguro rechace el
siniestro ya que no existe cobertura suficiente o adecuada. Esto puede causar grandes
tensiones entre propietario y administración.
Administración
· Cuentas: A ningún propietario le gustan las cuentas – cuentas significa gastos y gastos
significa dinero. Luego está la cuestión de donde está el dinero, y porque ya se ha
gastado. La respuesta es que se ha gastado porque existen contratos y necesidad de
gasto. A nadie le gustan los gastos. Algunas administraciones actúan conforme a la ley
y las necesidades y reparan las averías de forma inmediata. Algunas esperan el visto
bueno del Presidente y otras retrasan la reparación a la aprobación de la Junta
General. En estos casos, la política toma la iniciativa y, sea cual sea la decisión
adoptada, la administración puede ser destituida y hecha responsable de asuntos que
a los propietarios simplemente no les gustan, aun que el gasto fuera necesario y
justificado.
· Deficit: Es bastante común que una comunidad apruebe un presupuesto inferior a las
necesidades, a fin de implementar un estricto control presupuestario. Esto
frecuentemente es un grave error, que puede costar a la comunidad mas dinero del
que inicialmente habría sido necesario. Aún cuando el Administrador haya informado
al Presidente/Junta Directiva/Junta General de que es necesario enjuagar el déficit, o
de que los morosos están estrangulando a la comunidad, la misma con frecuencia
obvia esta cuestión y destituye al Administrador, ya que erróneamente creen que así
mantendrán su economía en orden. Así presupuestan por debajo de las necesidades y
esperan salir en un año o dos del agujero negro en el que se encuentran. Esto es como
tener un descubierto del 25%.
En definitiva, una propiedad sensata debería estudiar con cuidado las razones por las que se
está proponiendo un cambio. A veces este está mas que justificado, en otras no y tan solo es el
resultado buscado por propietarios vengativos y egoístas.
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