Funciones del Presidente
Este resumén es una breve descripción de este cargo y el alcance de sus responsabilidades.
Básicamente, la única autoridad impuesta por Ley, es la del Presidente.
· Procedimiento de Elección: El cargo de Presidente es obligatorio. El Presidente debe
ser elegido por los miembros de la comunidad y, de acuerdo con el Artículo 13, debe
ser miembro de esa comunidad. Un voto mayoritario en la Junta General Ordinaria es
suficiente para elegir al Presidente. Sí nadie se ofrece, entonces se lleva a cabo un
sorteo y el ganador (¡perdedor!) es el Presidente. En algunas comunidades, a veces el
cargo es rotativo.
· Las legalidades: Si el Presidente desea ser relevado de su cargo, debe solicitarlo al
Juzgado antes de 30 días a contar desde el de la elección, dando los motivos. Sin
embargo, dado que es un proceso largo, normalmente no se justifica tomar esta acción
teniendo en cuenta que la permanencia en el cargo es de un año a no ser que los
estatutos especifiquen otro periodo. El Juez basará su dictamen en el Artículo 17.3,
designando, de acuerdo con el mismo artículo, qué propietario sustituirá al Presidente
en funciones hasta que se elija un Presidente dentro del periodo de tiempo
determinado por el mismo Juez. También se puede recurrir al Juzgado cuando, por
algún motivo, ha sido imposible elegir Presidente. Sí la Comunidad no actúa dentro del
periodo de tiempo establecido para elegir un nuevo Presidente, al vencerse el plazo, el
Presidente anterior deberá continuar en funciones hasta que se elija un Presidente
nuevo. Una mayoría simple también puede destituir a un Presidente. La persona
designada para ser Presidente puede ser sustituida de su cargo antes de la fecha
señalada mediante una resolución de la Junta General convocada en reunión
extraordinaria a tal efecto.
· Comunidades pequeñas: Todas las comunidades se gobiernan por sí mismas por el
sistema de administración del Artículo 396 del Código Civil, a no ser que sus estatutos
específicamente indiquen lo contrario.
A continuación enumeramos los conceptos erróneos más frecuentes:
- El Presidente no tiene que ser o hablar español.
- El Presidente no tiene que ser residente a tiempo completo.
- El Presidente puede recibir pago por sus servicios o sus gastos siempre que
así lo decida la Comunidad.
· La importancia de las funciones: El Presidente es el representante de la Comunidad
y, como tal, tiene total autoridad. Es responsable por ley de las acciones de la
Comunidad y, a no ser que la Junta General elija a un administrador profesional, puede
representar a la Comunidad en todos los aspectos legales dentro y fuera del Juzgado.
El Presidente y/o el administrador asignado, firmará contratos y cheques y puede iniciar
acciones legales en nombre de la Comunidad cuando hayan sido autorizados en Junta
General. En caso de enjuiciamiento de la Comunidad, por ejemplo si alguien se cae por
una escalera en mal estado – el Presidente y/o el administrador, a través de un
abogado, representarán a la Comunidad en el Juzgado.
· Política de la Comunidad: La Comunidad debería escoger y elegir a su Presidente y
miembros de la Junta Directiva con prudencia y cautela. Hemos tenido experiencias en
que personas no cualificadas han ganado poder en una comunidad de propietarios
causando problemas legales y financieros que han disminuido el valor de las
propiedades hasta en un 40%.
Como media realista, los propietarios deben considerar que sus cuotas comunitarias
oscilarán entre el 1 y el 1.5% del valor actual de su propiedad.
· El Administrador: Las funciones de secretario y administrador pueden asumirse
por el Presidente de la Comunidad a no ser que en los estatutos o la Junta General por
votación mayoritaria, decida que dicho cargo lo desempeñe una entidad independiente
a la Presidencia. El cargo de secretario y administrador puede recaer en la misma
persona o compañía o puede elegirse por separado. El administrador por lo general es
un requerimiento legal y a no ser que la comunidad sea muy pequeña, debe ser un
profesional individual o una entidad corporativa, con el software, el personal y la
experiencia necesaria para respaldar y aconsejar al Presidente. En última instancia es
el Presidente quien tomará las decisiones. Al administrador se le pagará por sus
servicios y, en principio, no debe ser miembro de la comunidad puesto que esto crearía
un conflicto de intereses.
· El Vicepresidente: La función del vicepresidente es voluntaria. Son elegidos
también por voto mayoritario igual que el Presidente. El vicepresidente puede
reemplazar al Presidente si tuviera que ausentarse o estuviera incapacitado. El
vicepresidente también ayudará al Presidente en sus funciones de acuerdo con las
condiciones establecidas en la Junta General.
· Obligaciones del Presidente: Normalmente solo el Presidente puede convocar
una junta general. En caso de rehusar hacerlo cuando se le solicita por un grupo de
propietarios, estos pueden, si representan al menos al 25% de los propietarios,
convocar una junta general en nombre propio. La convocatoria deberá cumplir todos los
requisitos exigidos por la Ley.
Para que una junta general sea legal en la primera convocatoria, el 51% de los
propietarios deben estar presentes para que haya quórum. En realidad, esto ocurre
raramente por lo que la ley estipula que en una segunda convocatoria cualquier número
de propietarios puede formar quórum pero esta reunión deberá llevarse a cabo como
mínimo treinta minutos después de la primera convocatoria.
- Se recomienda a los propietarios que asistan a la reunión personalmente o por
representación para evitar que se tomen decisiones equivocadas – esto podría
tener un efecto negativo en el valor de inversión de sus propiedades.
· El Presidente y/o el administrador:
o Convocar la JGA con suficiente antelación.
o Presidir la junta general y asegurarse que se observe el Orden del Día.
o Supervisar la preparación de las cuentas, gastos e ingresos.
o Preparar el presupuesto para el próximo año.
o Asegurarse que el Acta se transcribe correctamente.
o Informar a cualquier miembro ausente, por escrito, de las decisiones tomadas.
Estas serán firmes si no se impugnan dentro de los 30 días desde la recepción
del acta, salvo si la decisión contraviene la ley, en cuyo caso el plazo se extiende
hasta los 3 o 12 meses.
o Supervisar la gestión de los elementos comunes y los servicios de la Comunidad.
o Escuchar o recibir las quejas de los miembros de la Comunidad.
o Es responsable de la gestión de la comunidad, sujeto exclusivamente a la
aprobación de la JGA.
· La Junta General Ordinaria (JGO): En la JGO el Presidente presentará los gastos
del año anterior y el presupuesto para el próximo año a no ser que se haya acordado
que sea el administrador quien desempeñe estas funciones. Los temas financieros
deberán aprobarse en la junta general. Generalmente se envía a los propietarios
suficiente información con relación a los gastos, junto con la convocatoria a la JGO. La
aprobación de los gastos, el presupuesto, así como la elección (o re-elección) del
Presidente, administrador, y Junta Directiva son puntos obligatorios en el Orden del
Día. Las propuestas de propietarios que necesiten someterse a votación, son otros
puntos a incluir en el Orden del Día. Para ello es necesario que estos soliciten por
escrito, y con anterioridad al envío de la convocatoria, la inclusión en el Orden del Día.
Los puntos en “Ruegos y Preguntas” pueden discutirse y, sí el Presidente lo estima
necesario, podrá convocarse una JGE (Junta General Extraordinaria) o proceder a votar
dicho punto en ese momento.
Las Juntas Generales deben llevarse de manera seria y responsable.
La Junta General Ordinaria es el foro para revisar lo ocurrido el año pasado y
prepararse para el año siguiente. Cuando esto se hace adecuadamente, la aprobación
de cuentas y la lista de morosos pasa a ser una mera formalidad.
· Conclusión: Para recapitular, el Presidente y/o el administrador juegan un papel
importante en la gestión de su inversión inmobiliaria y debe tenerse en cuenta al
elegirlos.
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